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Neubau: die verschiedenen Bauarten

Es gibt viele Wege, wie man zu seinem eigenen Haus kommt. Welchen Weg man wählen sollte, hängt vom Geldbeutel und den eigenen Fähigkeiten in Punkto Hausbau ab.

Grundsätzlich gibt es -grob eingeteilt- folgende Wege, um sein Traumhaus zu bauen bzw. bauen zu lassen:

Bauen mit einem ArchitektenBauen mit einem Architekten

 Häuser, die von einem Architekten geplant werden, gelten im Allgemeinen als individuellste aber auch teuerste Neubauvariante.

Nur selten wirklich individuell

Sicher gibt es unter den Architekten zahlreiche “Künstler”, die mit sehr individuellen Häusern und Wohnideen aufwarten können. Und derartige “Kunstprojekte” haben meist ihren Preis, aber der Alltag sieht in der Regel sehr viel profaner aus. Ein Grund dafür ist das deutsche Baurecht, das oft genug sehr speziellen und individuellen Gebäuden einen Riegel vorschiebt. Bebauungspläne beinhalten gerne so genaue Vorgaben, dass sich die Häuser eher wie ein Ei dem anderen gleichen. Für eine individuelle Architektenplanung bleibt da kein Raum.

Wann macht Bauen mit einem Architekt Sinn?

Ein Architekt ist sinnvoll, wenn eine individuelle Planung gewünscht und auch möglich ist. Dann kann das sog. Architektenhaus durchaus auch günstiger sein als vergleichbare Häuser von Bau-/Generalunternehmen oder Fertighausfirmen. Auch Bauherren, die mit “eigenen” Handwerkern oder mit viel Eigenleistungen bauen wollen, brauchen zwingend einen Architekten für die Bauplanung.

Welche Aufgaben hat eigentlich ein Architekt?

Architekten haben beim Bau zwei grundsätzliche Aufgaben:

  • die Planung und Bauvorbereitung (beispielsweise auch die Ausschreibung der einzelnen Bauleistungen/Gewerke)
  • die Bauaufsicht während der Bauphase

Was kostet ein Architekt?

Die Kosten für den Architekten richten sich nach der Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI). Darin ist festgelegt, dass ein Architekt bei allen sog. Leistungsphasen” bis zu 10% der reinen Hausbausumme als Honorar verlangen kann bzw. verlangen muss. Berechnungsgrundlage sind dabei die reinen Hausbaukosten (ohne Kosten für das Grundstück, die Erschließung, Außenanlagen Einbauten oder die sog. Baunebenkosten). Daneben kann der Architekt auch noch ein Erfolgshonorar für den Fall verlangen, dass die tatsächlichen Baukosten unter den ursprünglich geplanten Kosten liegen (bis zu 20% der eingesparten Summe).

Das Architektenhonorar richtet sich aber auch nach den Leistungen, die in Anspruch genommen werden. Wird der Architekt “nur” für die Planung bis hin zur Stellung des Bauantrages bzw. Bauanzeige beauftragt (“Leistungsphase 1-4”), liegen die Kosten für den Architekten bei ca. 3% der Baukosten. Soll der Architekt auch die einzelnen Gewerke ausschreiben, den Bau selbst überwachen und anschließend dokumentieren (“Leistungsphase 5-9”) fallen Kosten von bis zu ca. 10% der Bausumme an.

Der Bauherr muss nicht gleich zu Beginn einen Architektenvertrag über alle 9 Leistungsphasen abschließen. Ratsam ist es, z.B. vorerst nur die ersten 3 Phasen zu vereinbaren. Ist der Bauherr dann mit den Leistungen des Architekten zufrieden, können Vereinbarungen über weitere Leistungen getroffen werden.

Hausbau mit einem GeneralunternehmerBauen mit einem Generalunternehmer

Während bei einem Architektenhaus die einzelnen Bauleistungen (Gewerke) bei verschiedenen Unternehmen und Fachfirmen in Auftrag gegeben werden, hat der Bauherr bei einem Generalunternehmen nur einen einzigen Vertragspartner. Dieser kann wiederum einzelne Gewerke an fremde Fachfirmen (Subunternehmen) vergeben, ist aber gegenüber dem Bauherren für deren Leistungen verantwortlich. Art und Umfang der Leistung des Bauunternehmens wird in einem Bauwerkvertrag und der Baubeschreibung geregelt.

Im Gegensatz zu einem Bauträger liefert der Generalunternehmer nur die reine Hausbauleistung. Das Baugrundstück wird seitens des Bauherren bereitgestellt bzw. gekauft. Auch die sog. Baunebenkosten wie Hausanschlüsse usw. sind nicht Bestandteil des Lieferumfangs eines klassischen Generalunternehmens.

Die meisten Bauunternehmen, die Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser erstellen, sind vor allem als Generalunternehmer tätig. Dem gegenüber werden Reihenhäuser und Eigentumswohnungen vor allem von Bauträgern erreichtet.

Referenzen einholen

Wer mit einem Generalunternehmer bauen will, sollte sich vor allem um Referenzen von anderen Bauherren bemühen. Dazu fragt man das Generalunternehmen nach laufenden Bauvorhaben und besucht die Bauherren auf der Baustelle (vorzugsweise an den Wochenenden).

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Bauverträge prüfen lassen

Bauherren sollten vor allem auf eine möglichst vollständige und detaillierte Bauleistungsbeschreibung achten. Viel wichtiger als das, was in der Baubeschreibung steht, ist das, was in ihr fehlt. Da das nicht einfach zu durchschauen ist, sollte man den Bauwerkvertrag und die Bauleistungsbeschreibung unbedingt von einem Fachanwalt prüfen lassen.

Regionale und alteingessene Firmen nicht unbedingt sicherer

Ist ein Bauunternehmen schon seit langen Jahren in einer bestimmten Region tätig, gibt das Bauherren gerne eine gewisse Sicherheit. Diese mag zwar nicht ganz unberechtigt sein, aber eine hundertprozentige Sicherheit ist das nicht. Schließlich können auch alteingesessene Unternehmen in Schwierigkeiten kommen.

Wie funktioniert das Bauen mit einem Bauträger?

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das sowohl das Baugrundstück als auch die die darauf zu erbauende Immobilie liefert. Das Bauträgerhaus hat den Vorteil, dass der Bauherr nur einen einzigen Vertragspartner hat, der sich vom Grundstücks bis zur schlüsselfertigen Übergabe der Immobilie um alle Details kümmert. Zudem besteht meist eine höhere Kostensicherheit als bei einem klassischen Bauunternehmen, da der Käufer die Immobilie, beispielsweise ein Reihenhaus, komplett schlüsselfertig erwirbt. Insbesondere die Baunebenkosten, die sonst nicht immer einfach vorherzusagen sind, sind bereits im Kaufpreis enthalten. Nachteil: werden Grundstück und Immobilie “aus einer Hand geliefert”, fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie an und nicht nur auf den Grundstücksanteil.

Ein Bauträger kann die einzelnen Bauleistungen auch an andere Bauunternehmen oder Fachfirmen (Subunternehmen) abgeben. Gegenüber dem Bauherren bzw. Käufer der Immobilie haftet der Bauträger allerdings allein der Bauträger auch für die Gewerke, die von Subunternehmen ausgeführt wurden.

Bauträger errichten in der regel weniger freistehenden Einfamilienhäuser als vorrangig Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser.

Bei Bauträgerimmobilien zahlt der Erwerber den Kaufpreis gem. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in mehreren Teilbeträgen nach Baufortschritt. Im Gegenzug erteilt die finanzierende Bank des Bauträgers im Rahmen der Bauträgerfinanzierung eine sog. Freistellungsbescheinigung. Diese soll sicher stellen, dass die Grundschuld, die zu Gunsten der Bank eingetragen ist, aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Referenzen einholen

Genau wie bei Architekten oder Bauunternehmen gilt auch bei Bauträgern: Das Unternehmen sollte Referenzen vorweisen können. Fragen Sie am besten Bauherren, die ihr Eigenheim mit dem Bauträger verwirklicht haben, nach deren Zufriedenheit.

Vor Vertragsabschluss sollten Sie auch einen genauen Blick in die Leistungsbeschreibung werfen. Schlüsselfertig heißt nicht immer schlüsselfertig (der Begriff “schlüsselfertig” ist nämlich nicht gesetzlich geregelt!). Im Festpreis sind dann häufig noch keine Außenanlagen, Zuwege und Terrassen enthalten. Und der Begriff "bezugsfertig" bedeutet auch nicht, dass der Innenausbau komplett fertiggestellt ist. Auch der Begriff “bezugsfertig ist nirgendwo verbindlich definiert. Ein Haus kann also schon dann "bezugsfertig" sein, wenn zum Beispiel noch Malerarbeiten oder Bodenbeläge fehlen.

Meist Standardhäuser

Da Bauträger die Grundstücke kaufen und auf eigenes Risiko bebauen, sind sie sehr darauf aus, dass diese Häuser (oder Wohnungen) anschließend schnellst möglich verkauft werden können. Grundrisse und Ausstattung sind daher meist auf einen Massengeschmack abgestellt und bieten nur wenig Freiraum für Individuelles. Änderungen sind meist nur im Innenbereich möglich.

Wie funktioniert das Bauen mit einer Fertighausfirma?

Fertighäuser sind Häuser in sog. Holzständerbauweise, die der Hersteller vorfertigt und dann auf der Baustelle endmontiert. Das (fast) fertige Haus wird sozusagen mit dem LKW geliefert.

Der Vorteil des Fertighauses besteht in der kurzen Bauzeit. Wurden die Einzelteile des Haus erst einmal in der Fabrik gebaut, wird das Fertighaus meist an einem einzigen Tag auf der Baustelle “zusammengebaut”. Damit kann ein Fertighaus auch unabhängig vom Wetter Sommers wie Winters gebaut werden.

Neben den zahlreichen Fertighausherstellern bieten auch immer mehr Zimmereibetriebe vor Ort Häuser in Holzständer- bzw. Holzrahmenbauweise an. Auch diese Häuser werden meist im Betrieb vormontiert und dann an einem Tag auf der Baustelle aufgebaut. Allerdings erfolgt der Innenausbau meist erst nach dem Aufstellen des Hauses. Das kann zu längeren Bauzeiten als bei einem klassischen Fertighaus führen.

In Deutschland sind rund 13% aller Ein- und Zweifamilienhäuser Fertighäuser. Das schlechte Image dieser Häuser aus den 60er und 70er Jahren (“...da pfeift der Wind durch die Steckdosen...”) hat dieser Haustyp inzwischen abgelegt.

Viele Fertighaushersteller werben mit Gütesiegeln, die die Qualität der Häuser garantieren sollen. Dabei ist Vorsicht geboten, denn das Gütesiegel z.B. vom TÜV sagt letztlich überhaupt nichts über die Qualität jedes einzelnen Hauses. Ausserdem vergeben sich hier einige Hersteller das Gütesiegel quasi selbst. Gerade kleinere Hersteller verzichten aus Kostengründen auf derartige Gütesiegel.

Bei der Finanzierung eines Fertighauses sollte man auf die Details schauen. So verlangen einige Fertighaushersteller eine Bankbürgschaft für die Zahlung des Kaufpreises. Das kostet Gebühren und verteuert den Hausbau.

Wie funktioniert das Bauen eines Bausatzhauses?

Bausatzhäuser funktionieren ein bischen nach dem “Lego-Prinzip”. Sinn und Zweck ist es, das Haus komplett in Eigenleistung zu errichten.

Bausatzhäuser werden häufig mit einem sog. “Verfüllsystem” angeboten. Dabei erreichten Sie die Wände z.B. mit “Steinen” aus Hartschaum, die anschliessen mit Beton verfüllt werden. Vorteil: die Bausteine sind normiert und lassen sich i.d.R. auch für einen Laien -wortwörtlich- leicht verarbeiten. Die Bausteine bestehen i.d.R. auch Hartschaum, Holz oder Blähton.

Der Vorteil dieser Bauweise: ein Haus lässt sich so fast komplett in Eigenleistung errichten. der Fachmann vom Hersteller muss oft nur noch die erste Reihe von Steinen auf das Fundament legen, um Unebenheiten im Fundament auszugleichen.

Wie funktioniert der Bau eines Ausbauhaus?

Bei einem Ausbauhaus bekommen Sie vom Lieferanten/Hersteller oder Bauunternehmen den kompletten Rohbau geliefert. Den Innenausbau machen Sie dann in Eigenleistungen. Das dafür notwendige Material wird Ihnen in der Regel auch vom Anbieter des Ausbauhauses auf die Baustelle geliefert.

Viele Anbieter von Ausbauhäusern bieten ihre Häuser in verschiedenen Ausbaustufen an. Das fängt eben bei dem Rohbau an und geht z.B. bis zum Haus, bei dem nur noch das Dachgeschoss selbst ausgebaut werden muss. Je nachdem, welche Leistungen/Gewerke Sie selbst übernehmen können (und zeitlich schaffen), können Sie den Umfang Ihrer Eigenleistungen selbst bestimmen.

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Bei Ausbauhäusern gibt es immer wieder Streit um Gewährleistungsansprüche. Um derartige Streitereien zu vermeiden, sollten Sie die einzelnen Gewerke strikt voneinander trennen und sich nicht mit “Hilfsarbeiten” in die Leistungen der Handwerker einmischen. Ein Beispiel: Sie lassen Parkettboden verlegen, wollen das Abschleifen und Endbehandeln des Bodens selbst übernehmen. Entdecken Sie später Fehler bei der Arbeit des Parkettverlegers, kommt es -wahrscheinlich- zum Streit darüber, wer für diesen Fehler verantwortlich ist.

Ebenfalls zu Streit kommt es bei Ausbauhäusern wegen der Termine. Wenn Sie einen Teil des Innenausbaus selbst übernehmen, einen anderen Teil Handwerkern überlasen, müssen auch Sie die vereinbarten Fertigstellungstermine einhalten!

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Olaf Varlemann (2016)

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