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Baurecht in Deutschland

Wer in Deutschland bauen will, muss eine ganze Reihe von Gesetzen und Vorschriften beachten. Für den privaten Bauherren gilt grundsätzlich, dass dieser die Bedingungen des jeweiligen Bebauungsplans einhalten muss. Die Bebauungspläne der Kommunen richten sich wiederum mach den Vorgaben des Baugesetzbuches (zumindest sollten sie sich danach richten).

In den Bebauungsplänen (B-Plan) werden unter anderem die Baulinien, die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl festgelegt. Damit ist genau geregelt, welches Gebäude (Größe/Ausmaße) auf dem Baugrundstück wo gebaut werden darf. Die Bebauungspläne geben zudem auch Dachneigungen, Art der Verblendung (Putz, Ziegel,...) und sogar die Farbe der Dacheindeckung vor.

Grundsätzlich gilt, dass das Baurecht in den verschiedenen Bundesländern auch verschieden ausgelegt wird. Das gilt beispielsweise auch für die Frage, ob bestimmte Anbauten/Ausbauten oder beispielsweise die Errichtung eines Carports genehmigungspflichtig oder “verfahrensfrei” ist.

Wer genau wissen will, was auf einem bestimmten Grundstück geht und was nicht, sollte sich direkt an die jeweilige Baubehörde (Stadt/Landkreis) wenden.

Was ist der Unterschied zwischen Bauanzeige und Baugenehmigung?

Nicht für jedes Bauvorhaben muss man einen kompletten Bauantrag stellen und dessen Bewilligung abwarten. Für viele “einfache” Bauvorhaben reicht eine sog. Bauanzeige, mit der der Bauherr der Baubehörde quasi anzeigt, dass er demnächst beispielsweise ein Einfamilienhaus auf einem bestimmten Grundstück bauen wird. Der Architekt (oder ein anderer sog. “Etwurfverfasser”) bestätigt dabei, dass das Bauvorhaben den Vorgaben des gültigen Bebauungsplans (B-Plan) entspricht. Das Bauamt hat dann 4 Woche Zeit, um ggf. Einwendungen geltend zu machen. Sind die 4 Wochen rum, gilt der Bau als genehmigt.

Gesetzesgrundlage ist übrigens § 69 NBauO.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Behördenkosten für eine Baugenehmigung richten sich nach den kalkulierten Baukosten und sind relativ gering (je nach Region ca. 0,02 bis 0,07 % der Baukosten).

Wie lange dauert es bis man eine Baugenehmigung bekommt?

Die Dauer des Genehmigungsverfahrens richtet sich vor allen danach, welche Behörden ein Wörtchen mitzureden haben. Und danach, ob es hinsichtlich der notwendigen Stellungnahmen beispielsweise der Umweltbehörde zu Streit kommt. Wir haben in unserer langjährigen Praxis Bauanträge gesehen, die innerhalb von einem Tag genehmigt  wurden. Wir haben aber auch Bauanträge erlebt, die nach mehreren Monaten noch immer nicht entschieden wäre.

Was passiert, wenn der Bauunternehmer in die Insolvenz geht?

Die Insolvenz des Bauunternehmens ist der wohl größt mögliche Gau, der beim Hausbau passieren kann. Trotzdem sollten Sie nicht den Kopf verlieren und mit Verstand und Ruhe agieren. Schnellschüsse oder frühzeitige Weltuntergangsszenarien bringen Ihnen nichts!

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Olaf Varlemann (2016)

Praxistipps und Verbraucherinformationen zum Thema Hausbau. Hier finden Sie Informationen dazu, was Sie beim Neubau einer Wohnimmobilie beachten sollten.

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